Erbschaftssteuer einsparen durch eine vorzeitige Hausübergabe

Immobilien gelten im Allgemeinen als die Vermögenswerte schlechthin und werden recht häufig vererbt. So ist es keine Seltenheit, dass das Eigenheim des verstorbenen Erblassers im Mittelpunkt des Nachlasses steht und einen Großteil der Erbschaft ausmacht. Viele Menschen arbeiten jahrelang, um sich die eigenen vier Wände leisten zu können, und erfüllen sich schließlich den langgehegten Traum. Die Immobilie soll dann der Lebensmittelpunkt sein, als Absicherung im Alter dienen und später an die nächste Generation weitergegeben werden. In Anbetracht dessen erscheint es nur natürlich, dass jedes Jahr zahlreiche Immobilien vererbt werden. 

Im Vorfeld sollten sich Eigentümer eines Hauses aber Gedanken darüber machen wie und wann die Hausübergabe oder der Eigentumsübergang konkret vonstatten gehen sollen. Ob hierbei eine Vererbung oder Schenkung des Hauses stattfinden soll muss jeder Erblasser nach Abwägung aller Fakten für sich entscheiden.

Hausübergabe zu Lebzeiten statt Hauserbe?

Vor allem in Anbetracht der Tatsache, dass zumeist mehrere Erben existieren, kann ein Haus als Teil des Nachlasses durchaus zu einem Problem werden. Wenn beispielsweise mehrere Verwandte das Haus erben und den Wunsch haben, die Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen, stellt sich die Frage, wie nun vorgegangen werden soll. Zudem muss man als künftiger Erblasser bedenken, dass im Falle der Übernahme der Immobilie durch einen Erben die anderen Miterben Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich haben. Ein Haus zu vererben, ist folglich eine recht komplexe Angelegenheit, die man nicht unterschätzen sollte. Natürlich kann man sich auf die gesetzliche Erbfolge verlassen, aber dann kann man nicht wissen, was mit dem Eigenheim, für das man mitunter so manches Opfer gebracht hat, nach dem eigenen Tod geschieht.

Es macht bei größeren Vermögenswerten, wie zum Beispiel einer Immobilie, Sinn, selbst aktiv zu werden und eine letztwillige Verfügung (Erbvertrag oder Testament) zu errichten, in der man genau regelt, wie der eigene Nachlass später aufgeteilt werden soll. Hierbei darf man nicht das Pflichtteilsrecht außer Acht lassen und sollte somit in seinem Testament versuchen, den Rechten der pflichtteilsberechtigten Personen gerecht zu werden, um zu verhindern, dass der Hauserbe durch die Erbschaft in ernsthafte Schwierigkeiten kommt.

Vorzeitige Hausübergabe als Alternative zum Vererben

Menschen, die ein Haus ihr Eigen nennen können und für den eigenen Erbfall vorsorgen möchten, sollten auch über eine Hausschenkung als Alternative zum Vererben nachdenken. Diese Option der lebzeitigen Übergabe von Haus und Hof bietet einige Vorteile und sollte aus diesem Grund auf jeden Fall in Erwägung gezogen werden. Im Rahmen einer Schenkung kommt es zu einer lebzeitigen Vermögensübertragung, so dass man die Hausübertragung aktiv gestalten kann und nicht hoffen muss, dass nach dem eigenen Tod alles den persönlichen Wünschen und Vorstellungen entsprechend abläuft.

Indem man einen Schenkungsvertrag abschließt und so gewissermaßen eine vorzeitige Hausübergabe vornimmt, kann man sicherstellen, dass das geliebte Eigenheim in die richtigen Hände kommt. Zudem spielt das Pflichtteilsrecht hierbei keine Rolle, denn man kann sein Hab und Gut beliebig verschenken und ist seinen künftigen Erben in keinster Weise Rechenschaft schuldig. Trotzdem darf man das Erbrecht nicht vollständig außer Acht lassen, denn aus § 2325 BGB geht eindeutig hervor, dass Schenkungen, die in den letzten zehn Lebensjahren des Erblassers von diesem vorgenommen wurden, erbrechtlich von Belang sind und Einfluss auf die Pflichtteilsergänzungsansprüche der Pflichterben haben können.

Darüber hinaus müssen Schenker bei einer vorzeitigen Hausübergabe natürlich daran denken, dass sie hierdurch ihre Eigentumsrechte an der Immobilie an den Beschenkten abtreten. Insbesondere wenn man seinen Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringen möchte, sollte man eine Schenkung gut überdenken. Der deutsche Gesetzgeber hält aber Möglichkeiten bereit, um Hausschenker abzusichern. So kann man im Rahmen der Schenkung ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vereinbaren und auf diese Art und Weise sicherstellen, dass man nicht aus dem Haus raus muss, obgleich sich die Eigentumsverhältnisse ändern. Folglich ist es klug und dringend anzuraten, dass sich der Schenker im Vorfeld einer Hausschenkung ausführlich informiert und auch den Rat eines Experten einholt.

Steuervorteile durch die Hausschenkung

Ein ebenfalls wichtiger Aspekt, der in Zusammenhang mit Schenkungen oftmals vergessen wird, ist die Schenkungssteuer. Diese ist gemeinsam mit der Erbschaftsteuer in der deutschen Gesetzgebung im ErbStG juristisch verankert und entspricht dieser weitestgehend. Einige Unterschiede existieren aber dennoch, die mitunter dafür Sorge tragen, dass sich im Rahmen einer vorzeitigen Hausübertragung Steuervorteile ergeben.

Zunächst sollte man bedenken, dass der gesetzliche Freibetrag des Begünstigten anders als bei einer Erbschaft bei einer Schenkung mehrmals genutzt werden kann. Alle zehn Jahre steht der gesetzliche Freibetrag erneut zur Verfügung, wodurch man zum Teil immens sparen kann. Selbstgenutzter Wohnraum bietet im Zuge einer Schenkung zudem ein noch weitaus größeres Sparpotential. Unabhängig von der Höhe des jeweiligen Freibetrags kann eine Hausschenkung unter gewissen Voraussetzungen vollkommen steuerfrei ablaufen. Als rechtliche Grundlage dient in diesem Zusammenhang § 13 ErbStG.

Wer sein Eigenheim an seinen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner verschenkt, kann von den Steuerbefreiungen gemäß § 13 ErbStG profitieren. Demnach ist eine solche vorzeitige Hausübertragung unter bestimmten Voraussetzungen vollkommen steuerfrei und hilft somit beim Erbschaftssteuer sparen. Ist das Familienheim Bestandteil der Immobilie, die Gegenstand der Schenkung ist, ist eine solche Zuwendung unter Lebenden an den eingetragenen Lebenspartner oder Ehegatten von der Schenkungssteuer befreit. Demzufolge kann man sein Eigenheim ohne Weiteres an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner verschenken, ohne hohe Forderungen des Finanzamtes im Rahmen der Schenkungssteuer fürchten zu müssen. Zwingende Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass es sich um selbstgenutzten Wohnraum handelt. Immobilien, die lediglich als Kapitalanlage dienen, sind von dieser Regelung folglich ausgenommen und unterliegen der normalen Erbschafts- und Schenkungssteuer. 

Als Eigentümer eines Eigenheims kann man durch eine lebzeitige Hausübertragung auf den Ehegatten beziehungsweise eingetragenen Lebenspartner Steuern sparen und so dafür Sorge tragen, dass der Anteil des Vermögenswertes, den der Fiskus basierend auf dem ErbStG für sich beanspruchen kann, möglichst gering ausfällt, was natürlich im Sinne aller Beteiligten sein dürfte. Soll die Hausschenkung zugunsten einer anderen Person erfolgen, sollte man versuchen, den gesetzlichen Freibetrag optimal zu nutzen und die Übertragung des Vermögens gegebenenfalls stückeln. Im Allgemeinen ist es ratsam, sich frühzeitig mit einer vorzeitigen Hausübertragung zu befassen, um so eine maximale Steuerersparnis erzielen zu können. 

Freibeträge sorgen jedoch auch beim Erben von Immobilien und nicht nur bei Schenkungen für das Senken der Steuerlast, jedoch naturgemäß nur ein einziges Mal. Es gelten zudem noch besondere Versorgungsfreibeträge, welche zum Ansatz gebracht werden können beim Eigentumswechsel im Erbfall.