Erbschaftssteuer beim Erben von Immobilien

Verkehrswert, Jahreswert Nießbrauch, Ertragswert, Sachwertverfahren: Vererben von Immobilien ist allein schon eine hochkomplizierte Sache, komplizierter noch ist die Ermittlung der Erbschaftssteuer. Wer eine Immobilie erbt, der erhält kein Geld, das er anlegen oder unter anderen Erben verteilen kann. Vererbte Immobilien können dem Weiterverkauf, als Lebensgrundlage oder eigenen Wohnzwecken dienen – und damit das einigermaßen gerecht vonstatten geht, ist die Ermittlung der Erbschaftssteuer beim Erben von Immobilien recht verzwickt.

Das beginnt mit der Ermittlung des Immobilienwertes, der wiederum zur Ermittlung der abzurichtenden Steuer unabdingbar ist. Es gilt der Verkehrswert. Bei unbebauten Grundstücken errechnet der sich relativ einfach, die Fläche wird mit dem örtlichen Bodenrichtwert multipliziert. Wohnungen bis Zweifamilienhäuser werden meist mit dem Vergleichswertverfahren geschätzt. Dabei werden vergleichbare Objekte gewählt und deren feststehender Wert übernommen. Geht das nicht, wird das Sachwertverfahren angewandt, bei dem zunächst errechnet wird, was der Bau eines solchen Hauses kostet, der Grundstückswert hinzugerechnet, Wertverfall durch das Alter eingerechnet, ein komplizierter Vorgang, der oft kein zufriedenstellendes Ergebnis bringt.

Gutachter sorgen für Klarheit

Im Zweifel empfiehlt es sich, einen qualifizierten Gutachter für ein Wertgutachten zu engagieren. Das gilt auch für Geschäftsgrundstücke, Mithäuser und gemischt genutzte Immobilien, bei denen der Verkehrswert durch das Ertragswertverfahren errechnet wird. Bodenwert und Gebäudewert werden ermittelt, Jahresmieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten hinzugerechnet, das ganze mit einem durch Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ermittelten Vervielfältiger multipliziert.

Erbschaftssteuer sparen

Ist das Immobilien Erbe günstig durch die Steuerreform oder nicht? Erben sollten zunächst einmal wissen: Wieviel ist mein Immobilien – Erbe überhaupt wert? Aufgrund dieses Wertes wird die Erbschaftssteuer nämlich ermittelt. Immobilien und Kapitalvermögen erben war in früheren Zeiten ein steuerlicher Unterschied. Die gute Nachricht: Den Erben werden vielfältige Möglichkeiten geboten Erbschaftssteuer beim Immobilien erben einzusparen. Die schlechte Nachricht: Immobilien werden in Zukunft mit dem vollen Wert besteuert.

Wird die geerbte Immobilie von den Erben die zehn Jahre nach der Erbschaft selbst genutzt, muss keine Erbschaftssteuer entrichtet werden. Das gilt für den Ehepartner des Verstorbenen sowie für dessen Kinder. Für eine als Zweitwohnung genutzte Immobilie gilt dies indes nicht. Bei den Kindern muss einschränkend erwähnt werden, dass nur die ersten 200 qm der 10 Jahre selbst genutzten Immobilie erbschaftssteuerfrei sind. Alles, was darüber ist, muss versteuert werden.

Alle anderen, auch erbende Geschwister, bezahlen die volle Erbschaftssteuer nach Abzug des Erbschaftsfreibetrages. Die steuerbefreite Immobilie muss allerdings vom Verstorbenen bis zuletzt als Hauptwohnsitz bzw. Familienheim genutzt haben, eine Kontinuität in der Bewohnung durch die Familie bestehen. Die Steuerbefreiung entfällt, wenn der Erbende vor Ablauf des 10. Todestages einen Umzug erwägt, zwingende Gründe dafür (etwa krankheitsbedingt) werden allerdings toleriert und haben keine Nachzahlung der Erbschaftssteuer zur Folge.

Vererbte Immobilien, die vermietet werden, müssen versteuert werden, und zwar mit 90 % ihres Wertes. Da gibt es allerdings Ausnahmeregelungen, die den Schutz des Erbes vor dem Zwang, geerbte Immobilien verkaufen zu müssen, im Blick haben. So kann es Bewertungsabschläge geben, wenn die Immobilie zu einem umfassenderen Betriebsvermögen zählt. Auch kann unter Umständen die Erbschaftssteuer für mehrere Jahre gestundet werden, wenn der Erbe sonst die Immobilie verkaufen müsste.