Wieviel ist mein Immobilien – Erbe überhaupt wert?

Die  Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde reformiert und schreibt neuerdings vor, dass die Wertermittlung gebrauchter Immobilien oder Grundstücke  aufgrund des aktuellen Marktwertes ermittelt werden. Auch durch professionelle Gutachter kann man zur Sicherheit diese Werte noch parallel ermitteln lassen und auf deren Erfahrung zurückgreifen. Diese ermitteln aufgrund von drei normierten Verfahren den so genannten Verkehrswert. Für Laien erschließt sich diese Wertermittlung im Normalfall noch am ehesten im Vergleich des Immobilienangebots. Ein direkter Vergleich ist jedoch aufgrund verschiedener Baujahre, der unterschiedlichen Grundstücksgrößen und Ausstattung im Regelfall nicht so leicht und auch nur pauschal möglich.

Häufig wird vom Fiskus das Vergleichswertverfahren beim Immobilien erben genutzt. Jedoch auch die weiteren Verfahren werden zur Wertermittlung herangezogen. Falls Sie mit den Ermittlungen nicht einig gehen, lohnt sich eventuell das Einbeziehen eines fachlich versierten Gutachters.

Das Vergleichswertverfahren

Den Vergleichswert heranzuziehen bietet sich vor allem an bei bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen und weitgehend im Bauverfahren gleichartigen Reihenhäusern. Vergleichswert heißt genau das, was der Name sagt, es werden in der Vergangenheit gezahlte Kaufpreise hierfür herangezogen. Bei nicht bebauten Baugrundstücken kann auf die Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse von einzelnen Gemeinden zurückgegriffen werden.

Das Sachwertverfahren zur Wertfeststellung von Immobilien

Vor allem Ein- und Mehrfamilien-Häuser und in der Regel auch individuell gebaute Doppelhaushälften werden nach dem Sachwertverfahren bewertet. Hierbei erfolgt die Wertermittlung von Grund und Boden getrennt vom Wert der Gebäude. Hierbei geht man davon aus, dass eine Vergleichsrechnung wegen der Individualität wohl ziemlich schwierig wird.

Das Ertragswertverfahren steht bei Eigennutzung im Vordergrund

Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien werden nach der erzielbaren oder erzielten Rendite berechnet. Hier steht schließlich nicht die Eigennutzung, sondern die Fruchtziehung im Vordergrund. Die Berechnungsgrundlage ist hierbei die realistisch erzielbare Jahresnettokaltmiete.

Ein Nachlass besteht zumeist nicht nur aus Immobilien, wie wird der Rest bewertet?

Beim Kapitalvermögen ist es zumeist leicht hier wird nach dem einfachen Wert gerechnet. Schwieriger wird es schon bei Aktienportfolios: Diese müssen mit dem Börsenkurs am Todestag des Erblassers bewertet werden. Auch die Bank, bei der das Konto angelegt ist, berechnet den Kurs so und meldet diesen dem Finanzamt. Tonangebend ist hierbei immer der niedrigste notierte Tageskurs.

Auch fest verzinsliche Wertpapiere werden an der Börse notiert, deshalb ist auch hier der Börsenkurs ausschlaggebend. Falls Bundesschatzbriefe sich im Nachlass befinden geht die Berechnung nach dem Nennwert beim Typ A. rangezogen. Beim Bundesschatzbrief des Typs B muss der Rückzahlungswert erfragt werden.

Finanzierungsschatzbriefe der Bundesrepublik Deutschland werden abgezinst und gehören ebenfalls zur Gattung der Wertpapiere. Sämtliche abgezinsten Wertpapiere werden mit dem eigenen Wert zuzüglich aufgelaufener fiktiv berechneter Zinsen auf den Tag genau ausgerechnet.

Bei einer Lebensversicherung gilt nach der Erbrechtsreform bei noch nicht fälligen Ansprüchen der Rückkaufswert.

Diese Berechnungen werden jeweils auch so zum steuerpflichtigen Vermögen gezählt. Nach diesen Kriterien werden auch die Steuer – Beiträge vom Fiskus angesetzt. Grundsätzlich gilt auch für die Erbschafts- und Schenkungssteuer das Stichtagsprinzip: Bei Schenkungen zu Lebzeiten ist das immer der Zeitpunkt der Schenkungsausführung. Beim Erben wird der Todeszeitpunkt des Erblassers herangezogen.