Perfektes Vererben von Immobilien

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen ein Lebenstraum. Wer sich diesen erfüllen und in die eigenen vier Wände umziehen kann, ist zumeist glücklich und stolz, schließlich handelt es sich bei dem Eigenheim um einen bleibenden Wert, der einem selbst und auch den Erben zugutekommt. Einerseits handelt es sich bei einer Immobilie um eine hervorragende Altersvorsorge und Anlage, andererseits hinterlässt man seinen Erben so einen nicht unwesentlichen Vermögenswert. Eine Immobilie dient somit nicht nur als Zuhause, sondern auch als Absicherung für die gesamte Familie. Immobilieneigentümer sollten sich allerdings frühzeitig mit dem Erbrecht beschäftigen, um die bevorstehende Immobilienerbschaft optimal gestalten zu können.

Grundsätzlich kann man sich natürlich auf die gesetzliche Erbfolge verlassen und von der Errichtung einer Verfügung von Todes wegen absehen, sinnvoll ist dies allerdings nicht immer. Zunächst ist es ratsam, seine eigenen Wünsche bezüglich des eigenen Nachlasses zu ergründen und anschließend mit den Bestimmungen des gesetzlichen Erbrechts zu vergleichen. Ergeben sich hierbei erhebliche Differenzen, gilt es die Immobilienerbschaft testamentarisch zu regeln. Im Zuge dessen muss man aber einiges beachten und sollte sich als juristischer Laie professionelle Unterstützung bei einem Rechtsanwalt oder Notar suchen, schließlich ist eine Immobilienerbschaft eine komplexe Angelegenheit, die angemessen geregelt werden sollte. Zudem sollte man zum Schutz der Immobilienwerte auch an die persönliche und private Altersvorsorge denken, denn ein Pflegefall kann das Eigentum auch gefährden.

Für viele Menschen steht bereits beim Kauf oder Bau einer Immobilie fest, dass es sich hierbei fortan um ihren Lebensmittelpunkt handeln soll. Zudem bildet das Haus oder die Eigentumswohnung einen großen Vermögenswert, mit dem man sich selbst und seine Angehörigen absichern möchte. Damit dies gelingt und keine Probleme im Erbfall auftreten, ist es auf jeden Fall ratsam, eine Verfügung von Todes wegen zu errichten. Beim Testament verfassen kann man seine Wünsche zum maßgeschneiderten Vererben der Immobilien zum Ausdruck bringen und so Klarheit schaffen.

Immobilienerbschaft testamentarisch regeln

Natürlich kann man seinen gesamten Nachlass der gesetzlichen Erbfolge überlassen und so auf die Errichtung einer Verfügung von Todes wegen verzichten, sinnvoll ist dies in der Regel allerdings in keinster Weise. Nur ein Testament gibt einem die Gelegenheit, zu Lebzeiten festzulegen, was mit der Immobilie, in die man viel Zeit, Arbeit und Geld gesteckt hat, nach dem eigenen Tod passieren soll. Von dieser Option sollten künftige Erblasser Gebrauch machen und ihre Immobilie entsprechend vererben.

Zunächst einmal muss man seinen eigenen Willen erforschen und einen konkreten Entschluss fassen, was mit der Immobilie im Erbfall geschehen soll. Ist man sich hierüber im Klaren, muss dies noch zu Papier gebracht und in einem ordnungsgemäßen Testament festgehalten werden. Künftige Erblasser müssen sich hierbei vor Augen führen, dass es sich bei einer Immobilie um einen großen Wert handelt, der mitunter einen Großteil des gesamten Nachlassvermögens ausmacht. Selbst wenn man testamentarisch bestimmt, wer die Immobilie oder gegebenenfalls das Haus erben soll, sind Teilungsstreitigkeiten nahezu vorprogrammiert. Die Miterben des Immobilienerben werden einen finanziellen Ausgleich fordern, wodurch dieser in Bedrängnis kommen kann und möglicherweise gezwungen ist, die Immobilie zu veräußern.

Zudem ist im Falle einer Immobilienerbschaft ohnehin ein großes Konfliktpotenzial gegeben. Erbt ein Angehöriger das Haus, fühlen sich die Miterben möglicherweise benachteiligt. Grundsätzlich stellt sich dann die Frage, wie der Nachlass gerecht und zugleich im Sinne des Verstorbenen aufgeteilt werden kann. Indem man im Testament hierauf eingeht und entsprechende Anordnungen formuliert, kann man solche Probleme vermeiden. Durch ein Teilungsverbot kann man beispielsweise festlegen, dass die im Nachlass befindliche Immobilie nicht aufgeteilt oder verkauft werden soll. Hierbei muss man aber beachten, dass sich die Erben über diese Anordnung hinwegsetzen können, sofern diesbezüglich Einigkeit herrscht. Alternativ hat man als Testator auch die Chance, eine Teilungsanordnung oder ein Vorausvermächtnis im Testament zu verankern und so selbst festzulegen, wie der Nachlass und auch die Immobilie aufgeteilt werden sollen. Wer dahingegen lediglich die Mitglieder der Erbengemeinschaft testamentarisch bestimmt, überlässt diesen die Aufteilung des Nachlasses und des Immobilienvermögens. Auch eine vereinbarte Gütertrennung hat Einfluss auf das Vererben von Immobilien.

Durch perfekte Immobilienerbschaften Steuern sparen

Ein Aspekt, der im Rahmen einer Immobilienerbschaft nicht selten außer Acht gelassen wird und mitunter einen erheblichen Nachteil für die Erben bedeutet, ist die Erbschaftsteuer. Erblasser, die sich frühzeitig darum kümmern, ihre Immobilie zu vererben, können die Erbschaftsteuer natürlich nicht umgehen, können aber durchaus Maßnahmen ergreifen, die die zu erwartende Steuerlast für die Hinterbliebenen mindert. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich auch mit den steuerlichen Aspekten einer Erbschaft zu befassen, wenn man eine Immobilie zu vererben hat. Ein Fachanwalt für Erbrecht oder ein Steuerberater kann diesbezüglich Auskunft geben und ist somit der richtige Ansprechpartner.

Im Allgemeinen besteht in der Bundesrepublik Deutschland eine Erbschaftsteuerpflicht, so dass der Fiskus stets einen Anteil am Nachlass in Form der Steuer erhält. Wie hoch die Erbschaftsteuer ausfällt, hängst einerseits vom verwandtschaftlichen Verhältnis zwischen Erblasser und Erbe ab und ist andererseits auch von der Höhe der jeweiligen Erbschaft abhängig. Das deutsche Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz sieht allerdings unter gewissen Voraussetzungen Befreiungen von der Steuer vor. So gehen Erbschaften mit einem Freibetrag einher, der je nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erben und dem verstorbenen Erblasser bei 20.000 Euro bis 500.000 Euro liegt.

Zunächst ist also der Wert der Erbschaft ausschlaggebend dafür, ob ein Erbe überhaupt Erbschaftsteuer zahlen muss. Eine entsprechende Erklärung ist aber auf jeden Fall beim zuständigen Finanzamt einzureichen. § 2 ErbStG definiert die Freibeträge für Erben, aber auch aus § 13 ErbStG ergeben sich Steuerbefreiungen, die in Zusammenhang mit einer Immobilienerbschaft von Bedeutung sind. Unabhängig davon, ob das persönliche Erbe den jeweiligen gesetzlich vorgesehenen Freibetrag übersteigt, kann eine Immobilie steuerfrei vererbt werden. Hierbei muss es sich allerdings um selbstgenutzten Wohnraum handeln, der vom Erben für mindestens zehn Jahre dementsprechend als Hauptwohnsitz genutzt wird. Darüber hinaus ist eine solche Steuerbefreiung eines Immobilienerbes ausschließlich bei den Kindern sowie dem überlebenden Ehegatten beziehungsweise eingetragenen Lebenspartner des verstorbenen Erblassers möglich. Wer selbstgenutzten Wohnraum an seine Kinder vererben möchte, muss beachten, dass die Steuerbefreiung für diese nur für maximal 200 Quadratmeter liegt. Der eingetragene Lebenspartner oder Ehegatte unterliegt einer solchen Beschränkung nicht.

Schenkungen als Steuersparmodell

Eine Schenkung kann zudem eine Alternative zum Vererben einer Immobilie sein. Auf diese Art und Weise kann man bereits zu Lebzeiten aktiv werden und außerdem die Tatsache nutzen, dass lediglich Schenkungen, die in den letzten zehn Lebensjahren des Erblassers von diesem vorgenommen wurden, für die Erbschaftsteuer relevant sind. Zudem können die Steuerfreibeträge zur Schenkungssteuer alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden, so dass sich hierdurch mitunter erhebliche finanzielle Vorteile ergeben können.

Wer eine Immobilie sein Eigen nennen kann, sollte sich demnach schon früh mit der Regelung seines Nachlasses befassen und viele Dinge bedenken. So geht es nicht nur darum, die Immobilie den eigenen Wünschen entsprechend zu vererben und Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft möglichst zu vermeiden, sondern ebenfalls um eine gute Planung hinsichtlich der Erbschaftsteuer.

Weiterführende Artikel zum perfekten Vererben:

• Fallstricke beim Vererben umgehen
  
• Erbrechtsstreit um Immobilien verhindern
  
• Rechtliche Fragen rund um den Nachlass
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