Ein Haus richtig vererben

In den nächsten Jahrzehnten werden große Vermögen vererbt. Die meisten Häuser und sonstige Werte wechseln ohne eine letztwillige Verfügung des Erblassers ihren Eigentümer. Dies geschieht dann aufgrund des deutschen Erbrechts im gesetzlichen Rahmen. Die Miterben einer Erbengemeinschaft führen dann häufig jahrelange erbitterte Erbkriege, was den ehemaligen Besitz geträchtlich schmälern kann. Eine Einzelnutzung von Erbteilen ist in dieser Gesamthandsgemeinschaft nicht möglich und das bietet hohes Konfliktpotential.

Immobilienbesitzer benötigen rechtssichere Verfügungen in ihrem Testament. Eine ganze Reihe von Formulierungen im Testament oder Erbvertrag können Zündstoff aus den familiären Streitigkeiten nehmen.

Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Verzichtserklärungen von Miterben

Wo man sich in der Familie halbwegs grün ist, werden die eigenen Eltern später kaum an die hinterbliebene Schwiegertochter oder den Schwiegersohn herantreten und auf Auszahlung des Pflichtteils drängen. Dazu kommt, dass Vater oder Mutter länger leben müssten als man selbst, um Erbe zu werden. Im Einzelfall kann es aber auch angezeigt sein, den Ehepartner vor möglichen Pflichtteilsansprüchen zu schützen. Zwei Möglichkeiten bieten sich dafür an: a) Eine schriftliche Verzichtserklärung durch die Pflichtteilsberechtigten. Dazu ist eine notarielle Beurkundung notwendig. b) Die Aufrechnung von Zuwendungen, die zu Lebzeiten an die Pflichtteilsberechtigten erfolgten. Dazu müssen Sie die Zuwendungen jeweils mit entsprechenden Erklärungen verbinden, die Ihr Partner später notfalls auch belegen kann.

Ehepartner als Vorerben bestimmen

Soll der überlebende Ehegatte vor dem Zugriff der Kinder oder anderer Erben auf das Haus zunächst einmal geschützt werden, empfiehlt sich die Abfassung eines gemeinschaftlichen Testaments: Die Ehegatten setzen sich gegenseitig als Vorerben ein, die Kinder werden als Nacherben bestimmt. Die Erbschaft fällt den Kindern dann erst beim Tod auch des anderen Ehegatten zu. Für den Fall, dass die Nacherben ihren Anteil am Haus und der restlichen Erbschaft sofort verlangen, wird im Testament die Enterbung angeordnet. Das bedeutet: Wer sein Erbe verlangt, bekommt nur den Pflichtteil.

Weitere Möglichkeiten: Befreiter Vorerbe: Wenn Sie im Testament festhalten, dass der Ehegatte von allen Beschränkungen, soweit gesetzlich zulässig, befreit ist, kann dieser später im Haus frei schalten und walten. Verfügungen an den Vorerben: Andererseits haben Sie zahlreiche Gestaltungsfreiheiten, dem Vorerben in Verbindung mit dem Haus Auflagen zu machen. Beispiele: a) Bei Tod oder Wiederverheiratung des Ehegatten fällt das Haus (oder der gesamte Nachlass) an den/die auserkorenen Nacherben. b) Das Haus darf vom Vorerben weder verkauft noch mit Hypotheken belastet werden. c) Das Haus darf nur an Verwandte des Erblassers verkauft werden. d) Das Haus darf nur an Bekannte, Verwandte oder namentlich benannte Personen oder gar nicht vermietet werden. e) Das Haus muss im Abstand von zehn Jahren renoviert werden.

Wer zudem auch noch Teilungsstreitigkeiten verhindern will, hat in seinem Testament drei Möglichkeiten:

(1) Erbengemeinschaft: Sie setzen Ihre Kinder zu gleichen Teilen als Erben ein. Wie das Immobilienvermögen aufgeteilt wird, überlassen Sie den Erben.

(2) Teilungsverbot: Wollen Sie, dass Ihr Haus später unter den Erben nicht aufgeteilt und zu diesem Zweck vielleicht dann gar verkauft wird, können Sie im Testament ein Teilungsverbot erlassen. Darüber können sich die Erben allerdings hinwegsetzen, wenn sie sich einig sind.

(3) Teilungsanordnung: Auch hier setzen Sie zunächst im Testament die Kinder zu gleichen Teilen als Erben ein. Im Anschluss daran verfügen Sie eine Teilungsanordnung, etwa:

„Ich ordne an, dass mein Sohn A das Haus 1, meine Tochter B das Haus 2 als Eigentum erhält.“

Weitere kostenlose Testamentsformulierungen unter: Muster und Vorlagen

Fazit: Da der Wert der Immobilien sicher verschieden ist, sollten Sie zur Klarstellung, dass wirklich für jeden Erben der gleiche Erbteil gewünscht ist, noch die Auflage machen, dass die Mehr- und Minderwerte der Immobilien unter den Erben auszugleichen sind.

Immobilie verschenken zu Lebzeiten

Wer eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf sein Kind übertragen möchte, hat eine ganze Reihe verschiedener Gestaltungsmöglichkeiten, denn je nach Bedarf können Eltern sog. Sicherungsklauseln in den Vertrag mit einbauen.

Beispiel 1: Reine Schenkungs-Vereinbarung. Die Immobilie geht unentgeltlich über. Das Kind wird im Grundbuch eingetragen, alle Nutzungen und Lasten werden dadurch übertragen. Die Eltern haben keine weiteren Ansprüche aus der Immobilie. Nach zehn Jahren gibt es die Freibeträge erneut, die Abschreibung des Schenkers wird fortgeführt.

Beispiel 2: Schenkungs-Vereinbarung plus lebenslanges Wohnrecht. Die Eltern haben das Recht, einen Teil des Hauses zu bewohnen. Es wird durch Eintragung ins Grundbuch abgesichert, was jeden späteren Erwerber daran bindet. Das Wohnrecht ist nicht übertrag- oder vererbbar. Die Eltern tragen anteilig die laufenden Kosten. Die Schenkungsteuer wird bis zum Tod der Eltern in Höhe des Kapitalwerts des Wohnrechts gestundet. Für die von den Eltern weiter genutzte Wohnung können keine Werbungskosten mehr abgesetzt werden. Das geänderte Wohnrecht stellt keine Anschaffungskosten dar.

Beispiel 3: Schenkungs-Vereinbarung plus Nießbrauch. Die Eltern können die Immobilie weiter selbst nutzen oder vermieten. Sie tragen die laufenden Kosten, Großreparaturen zahlt das Kind als neuer Eigentümer. Guter Schutz durch Grundbucheintragung. Keine Aufhebung bei Verkauf oder Zwangsversteigerung. Wichtig: Zusätzliche Absicherung durch dingliche Vereinbarung eines Rückübertragungsanspruchs für den Fall, dass das Kind stirbt. Steuer wird bis zum Tod der Eltern in Höhe des Kapitalwerts des Nießbrauchrechts gestundet. Lesen Sie hierzu auch: Rechte und Pflichten beim Nießbrauch.

Beispiel 4: Schenkungs-Vereinbarung plus Leibrente. Das Kind zahlt den Eltern vereinbarungsgemäß einen festen monatlichen Betrag. Die Höhe kann per Wertsicherungsklausel an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst werden. Zur Sicherheit sollte der Anspruch als Reallast im Grundbuch eingetragen werden. Ist die Rente wie zwischen Fremden bemessen, liegt faktisch ein Kaufvertrag vor. Leibrente stellt keine Anschaffungskosten bei der Einkommensteuer dar. Liegt der Immobilienwert mind. bei 50 % des Kapitalwerts der Rente, kann das Kind den Ertragsanteil der Rente (= steuerpflichtiger Teil) als Sonderausgabe abziehen, die Eltern hingegen müssen diesen jedoch versteuern.

Beispiel 5: Schenkungs-Vereinbarung plus dauernde Last. Wie Leibrente, Zahlungen sind jedoch nicht fest und können deshalb sowohl an die Bedürfnisse der Eltern als auch an die Leistungsfähigkeit des Kindes angepasst werden. Die Vereinbarung ist aber riskant, wenn Eltern finanziell auf die Zahlung angewiesen sind. Grundbucheintrag ist nur dann möglich, wenn die für die Zahlung maßgebenden Faktoren im Grundbuch genannt werden.

Beispiel 6: Schenkungs-Vereinbarung mit der Möglichkeit des Widerrufs. Schenkung mit Widerrufsvorbehalt wird im Grundbuch durch Auflassungsvormerkung der Rückübertragung abgesichert. Widerruf kann entweder für bestimmte Fälle (Tod des Kindes, Veräußerung, Belastung des Grundstücks) oder für jeden beliebigen Fall (d.h. frei) vereinbart werden. Zusätzliche Absicherung durch Nießbrauchrecht ist möglich. Die Schenkung kann jederzeit annulliert werden. Wird das Grundstück zurück übertragen, erstattet das Finanzamt die Steuern. Schenkung unter freiem Widerrufsvorbehalt belässt das „wirtschaftliche Eigentum“ bei den Eltern.