Erbbaurecht und Erbbauberechtigte

Erbbaurecht im Allgemeinen

Zahlt ein Erbbauberechtigter regelmäßig ein Entgelt an den Grundbesitzer, nimmt er das sogenannte Erbbaurecht in Anspruch. Das bedeutet, dieser darf auf dem Grundstück oder unterhalb davon, ein Bauwerk errichten oder es unterhalten. Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht auch Erbpacht genannt. In Österreich, in der Schweiz und in Liechtenstein sagt man dazu „Baurecht.“

Das Bauwerk, welches auf diesen gepachteten Platz entsteht, wird selbst wie ein Grundstück behandelt. Im Klartext bedeutet dies, dass der Bauherr auch der Eigentümer dieses Bauwerks darstellt und nicht der Grundbesitzer selbst. Dokumentiert wird das ganze Vorhaben in zwei Grundbüchern. Ein Eintrag erfolgt im Grundstückgrundbuch und einer im Erbbaugrundbuch. Im Letzteren wird das Erbbaurecht direkt in der zweiten Abteilung festgelegt. Im Falle einer Zwangsversteigerung kann der Erbbauberechtigte nicht zwangsvollstreckt werden. Er darf sein Erbbaurecht behalten.

Da das Erbbaurecht wie ein richtiges Grundstück behandelt wird, darf man es auch vererben, belasten und veräußern. Man könnte durchaus eine Hypothek auf das Erbbaurecht aufnehmen. Für diesen Zweck dient das vorhin erwähnte Erbbaugrundbuch. Welches speziell für solche Maßnahmen angelegt wird. In diesem ist auch der Erdbaurechtsvertrag untergebracht, welcher zwischen allen Beteiligten vereinbart und abgeschlossen wurde.

Welche Gründe sprechen für ein Erbbauchrecht?

Das Erbbaurecht wurde zur Wohnbauförderung erschaffen. Sozial schwächere Bevölkerungsschichten sollten dadurch die Möglichkeit bekommen, Häuser und andere Projekte zu erbauen. Außerdem dient es zur Bekämpfung von Bodenspekulationen. Heute wird dieses Erbbaurecht hauptsächlich von Eigentümern wahrgenommen, welche große Flächen wirtschaftlich ausnützen möchten. So können diese auf günstigem Wege ihr Grundvermögen halten. Vor allem Kirchen, Stiftungen und Kommunen erhalten dieses sogenannte Erbbaurecht. Aber auch andere Grundstückseigentümer sind berechtigt, dieses zu bestellen. Der Grundstückseigentümer hat zudem das Recht, dem Erbbauberechtigten, bestimmte Pflichten zu erteilen. Zum Beispiel, dass ein Sportvereinshaus, nur als Vereinshaus und nicht privat benutzt werden darf. Handelt der Erbbauberechtigte vertragswidrig, kann diesem das Erbbaurecht entzogen werden. Sonst gelten Fristen, wie im Grundbuch angegeben.

Erbbauzins

Der Erbbaurechtgeber, der seinen Boden vermietet beziehungsweise verpachtet, erhält einen sogenannten Erbbauzins. Dies ist ein Entgelt, welches regelmäßig vom Erbbauberechtigten geleistet wird. Sobald die Eintragung im Erbbraugrundbuch erfolgt ist, tritt dieser Erbbauzins auch in Kraft. In der Regel beträgt dieser 1 % des aktuellen Bodenwertes. Er wird zu Beginn der jeweiligen Laufzeit festgesetzt. Eine Erhöhung ist nur dann möglich, wenn dies im Grundbuch vermerkt und über eine schuldrechtliche Wertsicherungsvereinbarung erreicht wird. Die Anpassungsklausel des dinglichen Erbbauzins ist am 1. Oktober 1994 in Kraft getreten und hat bis auf weiteres seine Gültigkeit.