Erbpacht

Eine Erbpacht ist immer dann relevant, wenn es darum geht, sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Klassischerweise erwirbt man ein Grundstück und lässt dann als Bauherr ein Haus individuell errichten oder erwirbt eine Bestandsimmobilie inklusive Grundstück. Im Falle einer Erbpacht ist dies dahingegen nicht der Fall, denn im Zuge dessen wird kein Eigentumsrecht an einem Grundstück erworben. Auf den ersten Blick erscheint dies vielleicht unsinnig, ist aber gebräuchliche Praxis. Bereits im Mittelalter war die Erbpacht bekannt und weit verbreitet, so dass es sich dabei um eine bewährte Form des Lehens handelte. Heutzutage ist das Lehnswesen zwar kein Thema mehr, doch die Erbpacht ist geblieben. Vor allem in Zeiten steigender Immobilienpreise erweist sich diese immer wieder aufs Neue als interessante Option, wenn es darum geht, sich den Traum von den eigenen vier Wänden auf erschwingliche Art und Weise zu erfüllen.

Mit einer Erbpacht können allerdings auch einige rechtliche Fallstricke einhergehen, weshalb sich juristische Laien vorab gut informieren sollten. Zu diesem Zweck können sie eine eigenständige Recherche durchführen und/oder eine fachlich fundierte Rechtsberatung bei einem Anwalt in Anspruch nehmen. Unabhängig davon, ob man sich juristischen Beistand sucht oder nicht, ist es aber ratsam, sich vorab zumindest ein grundlegendes Verständnis von der Erbpacht anzueignen.

Erbpacht – Was ist das?

Zunächst stellt sich immer wieder die Frage, was die Erbpacht überhaupt ist. Hier hilft die Definition des Begriffs weiter, die auch Laien einen ersten Eindruck verschafft. Wer sich eingehend damit befassen möchte und zu diesem Zweck auf die Suche nach der betreffenden Gesetzesgrundlage begibt, stellt jedoch fest, dass die Erbpacht im engeren Sinne nicht mehr zulässig ist. Dass nach wie vor vielfach von einer Erbpacht die Rede ist, sorgt oft für Verwirrung. Dabei sollte man wissen, dass der traditionelle Begriff auch für das Erbbaurecht steht, das wiederum zulässig und im Erbbaurechtsgesetz, kurz ErbbauRG, verankert ist.

Unter dem Erbbaurecht, das umgangssprachlich auch als Erbpacht betitelt wird, versteht man das Recht auf Errichtung oder Unterhalt eines Gebäudes auf einem Grundstück gegen Zahlung einer Gebühr, dem Erbbauzins. Die betreffende Legaldefinition ist in § 1 Abs. 1 ErbbauRG zu finden. Kennzeichnend für das Erbbaurecht ist folglich der Umstand, dass der Grundstückseigentümer und der Eigentümer der Immobilie unterschiedliche Personen sind. Der Grundstückseigentümer verpachtet seinen Grund und Boden folglich gewissermaßen an denjenigen, der darauf ein Bauwerk errichtet oder unterhält.

Wie hoch ist der Erbpachtzins?

Die regelmäßige Fälligkeit des Erbpachtzinses, der korrekterweise als Erbbauzins bezeichnet wird, ist ein zentrales Merkmal des Erbbaurechts und der wesentliche Antrieb des Grundstückseigentümers, als Erbbaurechtsgeber sein Grundstück zur Verfügung zu stellen. Wer sich zum ersten Mal mit dem Thema Erbbaurecht befasst, fragt sich natürlich auch, wie hoch der Erbbaurechtszins ist. Eine pauschale Antwort kann es hier nicht geben, da dieser frei vereinbart werden kann. Wie viel der Erbbaurechtsnehmer zahlen muss, ergibt sich somit stets aus dem Einzelfall. Maßgebend für die Höhe des Erbbauzinses ist jedoch immer der Wert des Grundstücks. In der Regel werden drei bis fünf Prozent des Grundstückwertes als zu zahlender Zins pro Jahr festgelegt. So können sich Interessierte zumindest grob orientieren und unter Berücksichtigung der jeweils üblichen Grundstückspreise feststellen, ob der verlangte Erbbauzins angemessen ist oder nicht.

Der Erbpachtvertrag

Die jeweiligen Regelungen des Erbbaurechts sind im Erbbaurechtsvertrag zu finden, der unter anderem über die Höhe des jährlichen Erbbauzinses Auskunft gibt. Darüber hinaus werden darin weitere wichtige Eckpunkte festgelegt, wie zum Beispiel die Vertragsparteien, die Laufzeit und der Vertragsgegenstand. Wissenswert ist dabei, dass es mit dem Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags allein noch nicht getan ist. Anschließend muss noch eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen, wobei die Dokumentation in zwei Grundbüchern erfolgt. Zunächst wird das Erbbaurecht als Belastung des Grundstücks in Abteilung II eingetragen. Darüber hinaus wird noch ein separates Erbbaugrundbuch angelegt, das ebenfalls Auskunft über den das Grundstück betreffenden Erbbaurechtsvertrag gibt.

Erbpacht – Immobilien oder Wohnung

Wenn es um eine Erbpacht geht, denken die meisten Menschen an ein Eigenheim und nehmen automatisch an, dass der Erbbaurechtnehmer Eigentümer der gesamten Immobilie ist. Dies trifft zwar oftmals zu, ist aber keineswegs zwingend der Fall. So ist zuweilen auch eine Wohnung Gegenstand eines Erbbaurechts. So manche Eigentumswohnung kommt folglich mit einer Erbpacht daher.

Erbpachtgrundstück

Wer sich für den Kauf einer Immobilie auf Erbpachtbasis interessiert, findet üblicherweise eine ganze Reihe an entsprechenden Angeboten. Der jeweils angegebene Kaufpreis bezieht sich dabei immer auf das betreffende Objekt, während zusätzlich ein jährlicher Erbpachtzins zu zahlen ist. Es besteht aber auch die Möglichkeit, einen Erbbaurechtsvertrag über ein unbebautes Grundstück abzuschließen. Der Erbbaurechtsnehmer erwirbt dabei vom Erbbaurechtsgeber das Recht, das Erbpachtgrundstück zu nutzen, indem er dort ein Bauwerk errichtet und unterhält.

Da es im Zuge eines Erbbaurechts immer nur um die Nutzung eines fremden Grundstücks geht, ist immer die Rede von einem Erbpachtgrundstück. Ob man selbst als Bauherr in Erscheinung tritt oder eine Bestandsimmobilie erwirbt, ist diesbezüglich irrelevant.

Grundsteuer bei Erbpacht

In Zusammenhang mit einer Erbpacht beziehungsweise einem Erbbaurecht kommt immer wieder die Frage auf, wie es mit der Grundsteuer aussieht. Juristische Laien tun sich zunächst schwer, die Rechtslage zu überblicken und festzustellen, bei wem die Steuerpflicht liegt. Dank der eindeutigen Rechtslage lässt sich aber schnell Licht ins Dunkle bringen. Der Erbbaurechtsgeber ist zwar nach wie vor Eigentümer des Grundstücks, die Steuerpflicht liegt dahingegen beim Erbbaurechtsnehmer. In Anbetracht der Tatsache, dass die Grundsteuer anhand der Aufbauten erhoben wird, ist dies absolut logisch. Auch Grunderwerbssteuer ist beim Erwerb eines Erbbaurechts fällig. Da das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt wird, existieren keine wesentlichen steuerlichen Unterschiede zwischen einem Grundstückskauf und einer Erbpacht.

Erbpacht – Was passiert nach 99 Jahren?

Im Erbbaurechtsvertrag gehört die Laufzeit der Erbpacht zu den wichtigsten Vertragsdetails und darf auf keinen Fall fehlen. Grundsätzlich kann sie der Vertragsfreiheit entsprechend individuell definiert werden. Der deutsche Gesetzgeber beschränkt die Laufzeit jedoch auf maximal 99 Jahre. Da das Erbbaurecht auch vererbt werden kann, stellt sich natürlich die Frage, was nach maximal 99 Jahren mit dem Erbbaurecht passiert. Nach Ende der Laufzeit endet das Erbbaurecht, kann aber auch durchaus verlängert werden. Es hängt somit von den Vertragsparteien ab, was nach spätestens 99 Jahren passiert.

Erbpacht läuft aus – Was tun?

Sofern das Erbbaurecht nicht verlängert wird und die Erbpacht ausläuft, hat der Erbbaurechtsnehmer einen Anspruch auf eine dem Verkehrswert der Aufbauten angemessene Entschädigung. Die auf einem Erbbaurechtsgrundstück erbaute Immobilie wird also nicht automatisch Eigentum des Erbbaurechtsgebers, schließlich muss dieser zunächst eine adäquate Entschädigung zahlen.

Erbpacht ja oder nein? – Die Vor- und Nachteile

Viele Menschen stehen der Erbpacht skeptisch gegenüber und wissen nicht so recht, ob ein Erbbaurecht eine gute Wahl ist. Es existieren gleichermaßen Vor- und Nachteile, so dass man stets abwägen sollte, ob man sich für ein Erbbaurechtsgrundstück entscheidet oder nicht. Ein großer Pluspunkt sind die geringeren Investitionskosten, denn ein Hausbau oder Immobilienkauf ist stets mit hohen Kosten verbunden, die durch steigende Grundstückspreise noch weiter in die Höhe getrieben werden. Eine Erbpacht verschafft Bauherren und Immobilienkäufern dahingegen mehr finanziellen Spielraum und belastet das ohnehin knappe Budget nicht in besonderem Maße. Im Gegenzug wird man nicht Eigentümer des Grundstücks und muss jährliche Zahlungen leisten. Darüber hinaus haben Grundstückskäufer im Vergleich zu Erbbaurechtsnehmern bessere Chancen auf eine Finanzierung bei der Bank, da diese das Grundstück als Sicherheit nutzen kann.