Grundbuch

Erben und Hauskäufer sollten das Grundbuch beim Amtsgericht vor einem Hauskauf oder -Verkauf einsehen.  Bei Immobilien muss man immer mit Wert mindernden Vorlasten rechnen. Welche Vorlasten es im Grundbuch gibt und wo sie stehen und natürlich auch wie ein Grundbuch alles in allem aufgebaut ist erfahren Sie in diesem Artikel.

Zunächst einmal sind Grundstücke oder auch grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht ein rechtlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche lt. § 905 BGB. Diese Teile der Erdoberfläche werden im Grundbuch notariell registriert. Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt aufbewahrt und geführt. Das Grundbuchamt ein Fachbereich des Amtsgerichts und Rechtspflegerinnen und Rechtspfleger, sowie Serviceeinheiten bearbeiten alle eingehenden Unterlagen. Zuständig ist das Grundbuchamt, in dessen Bereich das Grundstück liegt. Alle Grundstücke also nicht nur Baugrundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang. Das bedeutet, eine Übertragung muss notariell verfasst werden und die Rechte müssen anschließend im Grundbuch eingetragen werden.

Grundbucheinsicht

Jeder Erbe, Kaufinteressent usw. der zudem das berechtigte Interesse nachweisen kann, bekommt die Möglichkeit in das betreffende Grundbuch Einsicht zu nehmen. Eigentümer werden gegen unbefugte Einsicht geschützt um unlautere Zwecke oder eine bloße Neugier zu vermeiden. Das Gestatten der Einsicht in das Grundbuch bleibt dem Urkundsbeamte der betreffenden Geschäftsstelle überlassen. Die Einsicht in ein Grundbuch ist stets gebührenfrei. Notare sind von diesem Nachweis des berechtigten Interesses grundsätzlich befreit.

Grundbucheintragungen

Grundbücher wurden in früheren Zeiten in Papierform geführt, dies ist jedoch längst umgestellt auf das elektronische Grundbuch. Sämtliche notariellen Urkunden und Verfügungen, die dem Grundbuchamt eingereicht werden, sind in Grundbuchakten zusammengefasst. Jedes selbständige Grundstück erhält auch ein gesondertes Grundbuchblatt. Es bekommt eine laufende und feste Nummer (z.B. FlSt Nr…..) zugewiesen, unter der man auch beim Grundbuchamt nachfragen kann. Es existiert jeweils ein kompletter Band in dem das Grundstück mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks zusammengefasst wird.

Die Gebühren für Grundbucheintragungen werden nach einer festgelegten Kostenordnung berechnet. Grundlegend ist der Verkehrswert des Gegenstandes der Eintragung. Beim Kauf eines Grundstückes ist der notarielle Kaufpreis bestimmend. Dies gilt ebenso für die Eintragung einer Grundschuld, hier ist es der Nennbetrag des Grundschuldbriefs oder des Rechts. Kostenschuldner ist immer der Käufer oder wer einen berechtigten Antrag stellt und zusätzlich die Kostenübernahme erklärt.

Eintragungen in die Grundbuchblätter sind organisiert nach einem einheitlichen Muster und hierin ist aufgelistet:

• Die Aufschrift
  
• Das aktuelle Bestandsverzeichnis
  
• I. Abteilung: Sämtliche Eigentümer, bei mehreren Eigentümern muss das verbindende Gemeinschaftsverhältnis angegeben sein. Erben eines Erblassers sind ,,in Erbengemeinschaft" oder bei Alleinerben einzeln einzutragen
  
• II. Abteilung: Die Beschränkungen und Belastungen des einzelnen Grundstücks
  – Persönliche Dienstbarkeiten (die anderen die Benutzung des Grundstücks in bestimmten Bereichen gestatten (Wohnungs-, Wege-, Stromleitungs- und Versorgungsleitungsrechte, Nießbrauch Altenteilsrechte und Reallasten) Auch Erwerbsvormerkungen stehen vorübergehend hier, die den Käufers gegen Verfügungen des Voreigentümers bis zur Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber schützen.

• III. Abteilung: Die Grundpfandrechte
  – Hypotheken – Grundschulden – Rentenschulden
  Diese Rechte sind ganz unterschiedlich gestaltet denn zur Kreditsicherung der Bank, Bausparkasse und Versicherung dient eine Grundschuld. Diese Buch- und Briefrechte dienen zur Eintragung im Grundbuch mit einem Hypotheken- oder Grundschuldbrief. Ist beides nicht ausgestellt, lautet der Eintragungstext „ohne Brief oder brieflose Eintragung.“

Bevor ein Recht in Abteilung II oder III des Grundbuchs eingetragen werden kann, muss mit einem Antrag auf die Eintragung auch die Bewilligung des Eigentümers eingereicht werden. Eine solche Bewilligung muss zudem auch notariell beurkundet oder beglaubigt sein. Falls ein Grundstück geteilt oder mehrere Grundstücke zu einem Grundstück vereinigt werden sollen, muss dementsprechend ein Antrag in notariell beglaubigter Form vorgelegt werden.

Die Bedeutung des Grundbuchs

Das deutsche Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Eigentums- und Belastungsaussagen eines Grundstücks zuverlässig aufgelistet sind. Auf Grundbuch Eintragungen muss sich jeder Interessierte absolut verlassen können. Zum Erwerb von Eigentum und für die Entstehung von Rechten (Leitungs-, Überfahrts- oder Wohnrechte) am Grundstück ist die Eintragung in das Grundbuch unerlässlich. Auch ein potentieller Erbe sollte das Grundbuch einsehen, damit er über den Zustand informiert ist, bevor er das Erbe annimmt.

Ohne Hilfe eines Notars kann jedoch eine Berichtigung des Grundbuchs aufgrund der Erbfolge beantragt werden. Ein Nachweis dieser Erbfolge ist der Erbschein. Ein weiterer Nachweis ist auch ein notariell beurkundetes Testament und natürlich ein Erbvertrag. Das Testament sollte nebst gerichtlichem Eröffnungsprotokoll vorgelegt werden. Das zuständige Grundbuchamt schickt den Erben einen Antragsvordruck, sobald dies vom Erbfall Kenntnis hat.

Wenn in diesem Amtsgericht sowohl das Grundbuchamt als auch das Nachlassgericht desselben Erbfalles untergebracht ist kann die Übertragung unter Angabe des Aktenzeichens geschehen, weitere Erbnachweise sind in diesem Fall nicht mehr nötig.