Vergleichswertverfahren
In § 13 der Wertermittlungsordnung ist das sogenannte Vergleichswertverfahren als Methode zur Wertermittlung für Immobilien definiert. Wie der Name bereits vermuten lässt, werden hierbei Vergleichswerte hinzugezogen, um den aktuellen Wert einer Immobilie oder auch eines Grundstücks zu ermitteln.
Falls es also darum geht, herauszufinden, welchen Wert ein bestimmtes Grundstück hat, muss man erst einmal vergleichbare Grundstücke finden, die in der jüngeren Vergangenheit veräußert wurden. Neben der Lage und der Größe sollten auch die Nutzung, der Zuschnitt, die Bodenbeschaffenheit und weitere Merkmale übereinstimmen, damit ein Vergleich überhaupt möglich ist. Im Idealfall wurde ein Nachbargrundstück des zu bewertenden Grundstücks erst kürzlich veräußert, sodass man den dabei realisierten Kaufpreis als Berechnungsgrundlage für das Vergleichswertverfahren nutzen kann.
Ein solcher Idealfall kommt in der Praxis jedoch äußerst selten vor, sodass man auf derartige Vergleichswerte in der Realität für gewöhnlich verzichten muss. Stattdessen findet dann das indirekte Vergleichswertverfahren statt. Im Zuge dessen wird eine Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurate gezogen. Da der örtliche Gutachterausschuss hierzulande stets über den Verkauf eines Grundstücks informiert werden muss und immer eine Kopie des notariell beglaubigten Kaufvertrages erhält, verfügt dieser über eine enorme Vielzahl an Daten, die bei dem indirekten Vergleichswertverfahren von großer Wichtigkeit sind. Hierbei gilt es aber unbedingt zu berücksichtigen, dass die realistische Bewertung eines Grundstücks ausschließlich bei ausreichender Zahl an Vergleichswerten möglich ist. So sollten mindestens zehn, besser mehr, vergleichbare Grundstücke in der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses zu finden sein.
Im Rahmen eines indirekten Vergleichswertverfahrens wird man jedoch kaum Grundstücke finden, die in sämtlichen Punkten mit dem betreffenden Grundstück übereinstimmen. Aus diesem Grund muss man aufgrund der individuellen Merkmale Grundstücke mit einer möglichst hohen Übereinstimmung finden und anschließend den Unterschieden entsprechend Zu- und Abschläge einkalkulieren.
Das Vergleichswertverfahren findet zwar hauptsächlich in der Wertermittlung von Grund und Boden Anwendung, kann aber durchaus auch bei sogenannten baulichen Anlagen genutzt werden. Als bauliche Anlagen werden in der Fachsprache Objekte, wie zum Beispiel Eigentumswohnungen, sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, bezeichnet. Während hierbei früher das Sachwertverfahren in den meisten Fällen eingesetzt wurde, ist heute das Vergleichswertverfahren in diesem Bereich die Regel. Auf diese Art und Weise wird der Wert einer Immobilie auf der Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses ermittelt, indem die realisierten Kaufpreise vergleichbarer Objekte hinzugezogen werden.
Auch bei eigengenutzten Immobilien ist das Vergleichswertverfahren ratsam, da so der Wert ermittelt wird, der auf dem Markt erzielt werden könnte. Insbesondere im Zusammenhang mit erbrechtlichen Angelegenheiten ist dies äußerst wichtig schließlich muss im Zuge des Nachlassverfahrens ermittelt werden welchen Wert die im Erbe enthaltene Immobilie hat.
